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Tornano Tasi e Imu, così la stangata di giugno

Roma 26/05/2015

Si avvicina la scadenza di giugno per la prima rata IMU-TASI, che al contrario di quanto successo l’anno scorso, in questo 2015 vedrà tutti i proprietari di immobili (e anche chi vive in affitto, per le quote di competenza), passare alla cassa entro il prossimo 16 giugno. Non si ripeterà il caos delibere, a causa del quale l’anno scorso in realtà la prima rata del 16 giugno era stata pagata solo nei Comuni che avevano emesso in tempo il provvedimento attuativo, ed era invece slittata (in ottobre, e in alcuni casi a dicembre) negli altri.

Innanzitutto, ricordiamo che la TASI va versata sulle prime case, e sostituisce l’IMU, mentre quest’ultima si paga su tutti gli altri immobili. Fanno eccezione le prime case di lusso, di categoria A1, A8 e A9, che pagano sia TASI sia IMU. Le aliquote da tenere in considerazione per l’acconto da versare entro il 16 giugno sono quelle deliberate dai Comuni per questo 2015 solo nel caso in cui ci sia la delibera nei termini previsti, con pubblicazione entro il termine ultimo del 23 maggio. Altrimenti si paga con le aliquote 2014: sono molte le amministrazioni che non hanno ancora deliberato, anche in considerazione del fatto che quest’anno è slittato a luglio il termine per pubblicare i bilanci dei Comuni.

Nei comuni in cui non c’è una nuova delibera IMU-TASU l’eventuale differenza con l’aliquota 2015 verrà versata con il saldo di Dicembre. Un utile strumento per capire la situazione delle delibere del Comune è rappresentato dal sito del Dipartimento delle Finanze, che presenta tutte le delibere aggiornate (clicca qui).

Comunque sia, la regola fondamentale resta quella degli scorsi anni: ogni contribuente deve verificare la delibera del proprio Comune (spesso, il sito internet dell’amministrazione ha pagine dedicate all’adempimento, con specchietti riassuntivi, aliquote, riferimenti delle delibere e via dicendo).

Ricordiamo che l’aliquota base della TASI va dall’1 al 2,5 per mille, la somma TASI + IMU non può mai superare l’1,06%. Ogni Comune può aggiungere uno 0,8 per mille alle prime case o agli altri immobili, o spalmarla sulle due voci (ad esempio, 0,4 per mille sulla prima casa e analoga percentuale agli altri immobili).

Il pagamento va effettuato come l’anno scorso, con F24 o bollettino postale. Non è ancora chiaro cosa succederà ai famosi bollettini precompilati, ma al momento sembra proprio che in molti comuni non arriveranno.

“Loft”. Quando l'esatta classificazione catastale dell'immobile è irrilevante.

Al momento dell'acquisto di un immobile è onere dell'acquirente verificare l'esatta identificazione catastale dello stesso

Genova

Il fatto. Gli attori citano in giudizio il venditore dell'immobile che avevano acquistato, sostenendo di aver subito danni a fronte dell'inesatta classificazione dello stesso (identificato nel contratto con l'indicazione categoria D/1 mentre lo stesso apparteneva alla categoria C/2 sigla utilizzata per i magazzini e locali di deposito). Gli acquirenti, pertanto, chiedono la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ed il risarcimento dei danni patiti a fronte degli oneri che avrebbero dovuto sopportare per il passaggio alla classificazione corretta (ossia alla categoria C/2).

La sentenza.Il Tribunale di Genova non ha potuto far altro che constatare: che tanto nella proposta di vendita sottoscritta dagli attori, quanto nel successivo contratto preliminare l'immobile era stata indicato, in entrambi gli atti, con la classificazione catastale D/1 verificando, che tali atti erano stati sottoscritti dagli attori che avevano, pertanto, accettato la categoria indicata in contratto. Ha evidenziato a tal proposito che l'identificazione catastale di tale immobile nell'ambito degli atti appena menzionati, supera quella che è stata la qualificazione dello stesso nell'annuncio pubblicitario ove, l'immobile in questione, era stato identificato con il termine “loft studio ufficio”.

A tal riguardo la sentenza ha chiarito che il termine “loft” è una definizione atecnica e puramente descrittiva , ed che lo immobile stesso era utilizzato dal venditore effettivamente come studio-ufficio. Dunque, sottolinea la sentenza, considerato che la terminologia “loft”non si riferisce ad una categoria catastale, e che gli atti successivamente sottoscritti dagli attori ( acquirenti) superano l'annuncio pubblicitario che rientra nell'ambito delle trattative precedenti alla conclusione dell'affare, non può trovare accoglimento la richiesta di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità formulata dagli attori.

Infatti esaminando l'effettivo sviluppo della vicenda, la sentenza ha chiarito, in primo luogo che:“gli attori non possono imputare ad altri soggetti eventuali conseguenze negative derivanti dal non aver correttamente verificato i dati dell'immobile negli atti sottoscritti”.

La sentenza a tal riguardo ha constatato che effettivamente l'indicazione agli atti non fosse corretta poiché gli stessi facevano riferimento al fatto che l'immobile apparteneva alla categoria D/1, mentre in realtà l'immobile apparteneva alla categoria C/2 sigla che il catasto utilizza per indicare “magazzini e locali di deposito”.

Tuttavia durante lo svolgimento del giudizio è stato possibile constatare che il passaggio dalla categoria D/1 alla categorica C/2 non avrebbe comportato per gli attori oneri.

Dall'accertamento di tale circostanza la sentenza trae come conseguenza che l'erronea indicazione della categoria catastale nell'atto di vendita, è priva di rilevanza e determina come effetto che le richieste degli attori non possono trovare accoglimento. Costoro, infatti, hanno chiesto la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c., che non ricorre nel caso di specie dato che il passaggio dell'immobile dalla categoria D/2 alla corretta categoria C/2 non comporterà alcun onere. La sentenza evidenzia che nel cambio della destinazione d'uso dell'immobile in questione ( da studio ufficio ad abitazione) gli attori avrebbero dovuto sostenere gli stessi identici oneri anche se negli atti fosse stata indicata la categoria corretta.

In virtù di tali circostanze le richieste degli attori sono state dichiarate infondate.

Conclusioni. La sentenza evidenzia che al momento dell'acquisto di un immobile e della sottoscrizione del relativo atto è onere dell'acquirente verificare l'esatta identificazione catastale dello stesso, e che nessuna rilevanza può avere l'eventuale descrizione dell'immobile nell'annuncio pubblicitario dato che la fase delle trattative, tra le quali si colloca quella dell'annuncio pubblicitario, viene superata dalla sottoscrizione degli atti di vendita ai quali occorre fare riferimento per stabilire le caratteristiche ( nel caso di specie categoria catastale) dell'oggetto del contratto

Un breve vademecum sui vizi e sul procedimento di impugnazione di una delibera assembleare

Impugnazione di una delibera, ecco cosa devi sapere

In fatto. L'attore impugnava la delibera assunta dalla propria Assemblea in materia di lavori straordinari - e/o asseritamente tali, laddove trattavasi di rifacimento del manto stradale -, agitando diversi motivi di gravame per chiederne l'invalidità.

L'attore lamentava la mancata tempestiva convocazione nel termine di legge; l'adozione di un quorum deliberativo inferiore ai cinquecento millesimi; l'eccesso di potere nella scelta della impresa (anche perché avvenuta per il tramite di una commissione di condomini); infine, la violazione dei criteri millesimali di ripartizione della spesa, disposta in parti uguali. Il termine per impugnare la delibera va in vacanza … e ritorna il 15 settembre

Il condominio convenuto non si costituiva in giudizio. Il Giudice, in assenza di prove contrarie, dichiarava l'invalida della deliberazione.

Spese ascensore anche per l’appartamento al piano terra?

Spese ascensore anche per l’appartamento al piano terra?

Chi abita al piano terra deve pagare le spese dell’ascensore? In caso positivo, è tenuto solo alla manutenzione straordinaria o anche a quella ordinaria? E chi abita al piano rialzato che, di norma, usa sempre le scale? Qual è, infine, la sorte di chi vive al piano terra ma utilizza anche il lastrico solare dove ha un ripostiglio?

Il problema della ripartizione delle spese dell’ascensore divide un po’ tutti i condomini. Non poche volte, chi non usa questo strumento digerisce con difficoltà gli importi versati all’amministratore per la sua manutenzione, specie quella straordinaria che è sempre più onerosa.

 

A definire però chi e quando debba pagare ci ha pensato qualche giorno fa la Cassazione con una sentenza [1] che funge da paradigma per districarsi in questa materia. E, secondo i supremi giudici, non ci sono dubbi: si applica la norma apposita inserita nel codice civile [2] secondo cui la spesa relativa è ripartita tra i condomini secondo il seguente criterio

 

a) metà della spesa viene ripartita in base al valore delle singole unità immobiliari (quindi, secondo millesimi);

 

b) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo del singolo appartamento.

 

Dunque, i condomini al piano terra devono pagare ma, ovviamente, in applicazione del secondo criterio, metà della spesa sarà pressoché azzerata.

 

Questa disciplina – precisa la Corte nella sentenza in commento – si applica anche nel caso di ricostruzione e manutenzionedell’ascensore. Si aggiunga inoltre che la disciplina prevista dal codice civile appena vista può sempre essere derogata: ma è necessario l’accordo di tutti i condomini preso all’unanimità. Così, per esempio, l’assemblea potrà stabilire di non far pagare le spese in questione agli appartamenti al piano terra o a quelli del sottoscala o del piano rialzato, ma tale decisione richiederà il voto unanime.

Servitù di passaggio: a chi le spese di manutenzione del bene?

Ho il diritto di passaggio su una strada per accedere alla mia proprietà: il proprietario vuole ripararla e mi chiede di pagare una parte delle spese: sono tenuto a dare questi soldi, anche se la strada non è mia, ma ci passo soltanto?

Il Codice civile [1] stabilisce che le opere di mantenimento della servitù di passaggio spettano al proprietario del fondo dominante, nella fattispecie titolare della servitù di passaggio.   Se, tuttavia, dell’intervento conservativo si giova anche il proprietario del fondo servente, le spese sono ripartite in proporzione ai rispettivi vantaggi.   Presupposto per applicare tale regola, comunque, è che le opere di manutenzione siano strettamente necessarie per conservare la servitù. Dunque non potrebbero, per esempio, ripartirsi le spese di abbellimento volute dal proprietario per un proprio piacere estetico. A fornire al giudice tale dimostrazione deve essere il proprietario che chiede al titolare della servitù il rimborso dei soldi spesi. Egli dovrà, in pratica, fornire la prova che l’esecuzione dei lavori si è resa necessaria per poter continuare a utilizzare il bene ai fini della servitù.   Nella situazione descritta, si presume che l’intervento conservativo deciso dal proprietario della strada, nonostante spettasse al titolare della servitù, avvantaggerà entrambi ed appare quindi corretta la richiesta di una partecipazione alle spese avanzata dal primo.

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